hunter fox
hunter lion
hunter eagle

Jaký dosah budou mít na nemovitosti aktuální opatření v ČR?

Jelikož korona virus přinesl nečekanou krizi do mnoha životů a vláda, banky i občané se snaží na situaci různě reagovat, může být pro mnohé z vás těžké udržet pozornost na všem, co se týče (i vašich) nemovitostí.

Proto jsme pro vás sepsali přehled novinek, které se dotýkají realitního trhu v ČR, a to i s našim komentářem. Vše najdete níže, nebo se pouze proklikněte na sekci, které vás zajímá:

1. jak je to nově s nemožností vypovědět nájem a proč to nebude tak horké jak se zdá?2. jak se v posledních dnech změnily pravidla pro hypotéky a jaký to může mít vliv na vás?3. jak to bude se zrušením daně z nabytí a jaký to má vliv na trh?4. budeme mít v Česku propad cen nemovitostí nebo je to pouze fáma?


Pokud tento článek čtete až zpětně po čase, veškeré novinky z dubna 2020 a začátku května 2020 najdete v jeho pokračování na tomto odkaze.

1. kdy není možné vypovědět nájem pro jeho neplacení, a proč to nebude tak horké, jak se zdá

Jak jste jistě již zachytili, vláda schválila opatření, které mají ochránit příjmově nejzranitelnější osoby od vypovězení nájmu v době opatření vůči koronaviru. Jak se dalo čekat, média se toho okamžitě chytly, a začaly šířit hororové scénáře, jak teď všichni pronajímatelé špatně skončí.

Naštěstí to vypadá, že to nebude až tak horké. Nařízené opatření vyžaduje několik podmínek, které nebude jednoduché splnit každému, kdo se chtěl této „příležitosti“ neplatit ujmout.

V první řadě, nájemce musí pronajímateli neprodleně doložit, že mu příjmy na placení nájmu nedostačují z důvodu krizových opatření spojených s aktuální pandemií koronaviru. Jak uvedlo přímo ve svém komentáři ministerstvo pro místní rozvoj: „Pokud bude nájemce nečinný, neprodleně a bez zbytečného odkladu nedoloží pronajímateli absenci příjmů, tato ochrana se na něj nebude vztahovat.“ Potvrzení pro nájemníky-fyzické osoby bude vydávat přímo úřad práce.

Návrh zákona navíc neruší povinnost hradit služby a energie. Pokud tedy nájemce nebude hradit zálohy na úhradu energií a služeb spojených s bydlením, ochrana se na něj opět nevztahuje.

To, co vám bude nájemník dlužit za nájem během doby trvání mimořádného opatření, bude muset vrátit do konce ochranné doby, tedy nejpozději do konce prosince 2020, a to včetně úroků. Po uplynutí této doby může pronajímatel nájem okamžitě vypovědět, a to bez výpovědní doby. Navíc se tato možnost neplatit nájem týká pouze období od 12. března do 31. července 2020 (a nájemníky - podnikatele pouze do 30. června 2020).

Nadále pak platí, že pronajímatel může nájem ukončit z jiných zákonných důvodů, anebo v případě, kdy k neplacení nájemného došlo před začátkem rozhodné doby, tedy před 12. 3. 2020. Další odpovědi ministerstva na otázky s tímto spojené najdete tady.

2. změna parametrů hypoték z dílny ČNB a jak opravdu reagují bankovní domy

Je to jen pár dní, co jsme na sociálních sítích slavili, že ČNB se rozhodla podpořit realitní trh uvolněním nařízení limitujících hypotéky. Bohužel jsme slavili předčasně.

Nejprve si krátce vysvětlíme, co se změnilo:
a) zmizelo omezení na limit počtu hypoték v pásmu 80-90% LTV, tedy banky opět můžou dávat neomezeně 90% hypoték. Tímto vám opět stačí méně vlastních zdrojů k tomu, abyste mohli koupit další nemovitost.
b) zvýšil se limit DSTI (poměr všech vašich splátek dluhů v poměru k ročnímu výdělku) ze 45% na 50%, tedy banky by vám měly půjčit, i pokud na splátky vydáte až 50% všech svých ročních příjmů
c) zmizel limit DTI (poměr velikosti vašich dluhů k ročnímu příjmu) – tedy za předpokladu, že dle bodu b) vaše splátky dluhů nepřesáhnou 50% vašeho ročního příjmu, banka by vám měla půjčit nezávisle na tom, kolik půjček v absolutních číslech již máte.

Zejména díky zrušení DTI by se měly uvolnit ruce těm z vás, kteří už několik hypoték máte, ale máte dostatečně nízké splátky/vysoké příjmy, aby jste zvládali platit ještě další hypotéky.

Nicméně, jedna věc je to, co umožňuje ČNB, druhá věc je, co jsou ochotny riskovat komerční banky. A bohužel, v této situaci nejsou ochotny riskovat nic. Dostali jsme se s k vnitřním zprávám několika bank, které uvádějí pokyny pro své zaměstnance. Pravda je taková, že i když část bank zatím nic nedělá a čeká na další vývoj, jiné banky naopak své kritéria zpřísňují. S okamžitou platností snižují maximální povolené LTV, zpřísňují interní limity pro DSTI i DTI a dokonce přestávají uznávat některé druhy příjmů, které doteď bez problémů akceptovaly.

Česká národní banka navíc již v březnu dvakrát snížila základní úrokovou sazbu, naposledy o 0,75 procentního bodu. Na sazbách pro klienty se to ale, až na výjimky, neprojevilo. Banky tuto úsporu aktuálně absorbují pro sebe, v přípravě na další nejisté měsíce.

Je to vše samozřejmě pochopitelné, nicméně pro trh to znamená, že dokud se výhled alespoň trochu nestabilizuje, ze strany hypoték k pozitivním impulzům pro trh nepřijde. 

3. stav s daní z nabytí věcí nemovitých

Na předchozí bod navazuje další problém. Avizované odpuštění daně z nabytí věcí nemovitých zmrazilo i mnoho rozpracovaných obchodů. Někteří kupující aktuálně oddalují podpisy kupních smluv a netrpělivě vyčkávají, jak to vlastně dopadne. Některým z nich to totiž dokáže ušetřit statisíce korun. Ve skutečnosti to ale není výhra pro každého.

Ministryně Alena Schillerová se poprvé koncem března nechala slyšet, že by se zrušila nepopulární daň ve výši 4% z kupní ceny, kterou platí každý, kdo dnes koupí nemovitost. Nicméně, pouze výměnou za zrušení možnosti uplatnit odpočet úroků z hypotečních úvěrů v daňových přiznáních.

Tato kombinace ale znamená pro kupující, kteří na pořízení nemovitosti využijí úvěrů s delší splatností, že v absolutních číslech můžou prodělat více na nemožnosti odpočtu úroků, ve srovnání se zaplacením rušené daně. Pokud tedy váháte s koupí a vyčkáváte, zkuste si to nejprve spočítat – třeba naopak začnete spěchat :-).

Ať už to dopadne jakkoliv, potřebujeme na trhu konečně tuto problematiku uzavřít, aby se rozpracované zakázky mohly dokončit a život se opět posunul dále.

4. další vývoj - budeme mít v Česku propad cen nemovitostí?

Ať už se zeptáte kteréhokoliv realitního makléře, všichni dobře informováni vám řeknou to samé – křišťálovou kouli jsme zapomněli doma.

Ve hře je příliš mnoho faktorů, u kterých se nedá jasně předvídat, jakou budou mít nakonec váhu. A už vůbec nedokážeme říct, co ještě nevíme, že nevíme – viz třeba každodenní nové návrhy opatření vlády, nebo vývoj situace v zahraničí.

Proto prosím berte každou predikci s rezervou. Můžeme ale zatím shrnout fakta:

a) poptávka v březnu na chvíli zamrzla a s ní i celý trh
b) koncem března a začátkem dubna se rozhýbala, pomalu se vrací do předchozího stavu
c) pronájmy se probudily rychleji, nákupy/prodeje drží v rozletu jak obecná nejistota na trhu, tak už zmiňované omezní dostupnosti hypoték a vyčkávání co bude s daní z nabytí
d) restart pronájmů táhnou virtuální prohlídky bytů, realitní kanceláře co je umí, obsazují byty rychleji, jelikož zájemci můžou byty procházet i třeba z karanteny a bez rizika nákazy

Dále se již projevil “faktor Airbnb“, kdy v Praze přibylo na trh přes 2 tisíce bytů a negativně ovlivnilo obsazování ostatních bytů, jelikož často dávají i dumpingově nízké ceny. Pokud by se už nic nezměnilo, troufáme si říct, že to je Praha schopna během několika měsíců absorbovat. Pokud by měl na pražský trh přijít plošný propad cen nájmů, bude spíše krátkodobý. Praha dlouhodobě trpěla nedostatkem volných bytů k pronájmu a nově uvolněnou kapacitu z Airbnb postupně nasaje zpátky jako suchá houba.

Mimo Prahu bude tento efekt spíše minimální, v Brně se nabídka zvedla cca o 200 bytů, což je sice cca 20% nárůst, na cenách se však zatím neprojevil. Doporučujeme nicméně zlevnit předražené byty, tedy ty, kde jste od svého makléře slyšeli, že „je to příliš drahé“ již než začala korona-hystérie. Pokud se vám neobsadily tehdy, teď už bude šance mnohem nižší. Je na čase se v nájmech vrátit nohami zpátky na zemi.

Obecně se dá říct, že ve větších městech neočekáváme propad nájmů u tržně naceněných bytů ani my, ani naše konkurence. A věřte nám, debat na toto téma teď vede hromadu, veřejných i neveřejných.

U prodejů si vzhledem na výše uvedené faktory nedá být až tak jistý vývojem. Nicméně se opět plošně shodujeme na tom, že spíše než ceny, změní se doba prodeje, která se protáhne. Pokud ceny poklesnou, očekáváme spíše menší korekci do 10%, která se ale rychle po návratu do normálního stavu ekonomiky dožene. Nestojí to tedy za spekulace, příležitosti se ale možná zvýší na trhu exekučních nemovitostí.

Přemýšlíte zdali teď prodávat? Ještě máte možnost, trh je zatím stabilní, pouze o něco pomalejší.

Chcete byty kupovat? Je možné, že brzy budete mít trochu větší výběr, ale hromadné výprodeje bychom na vašem místě neočekávali.

Závěrem

Abychom vás neunavili příliš dlouhým článkem, na příště si necháme hlubší analýzu vývoje trhu a naše komentáře k tématům jako změny předkupního práva a nově přijatých opatření vlády.

Ať to bude jak chce, čeká nás období turbulentní. To je příjemná zpráva pro všechny, kteří vidí rychlé změny jako příležitost. Zkuste se na to podívat stejnou optikou - aktuální situace je pro vás velkou příležitostí ve svém životě změnit zaběhlé postupy a naopak na ní vydělat. Stačí hledat jak :-) 

Jakmile nad tím začnete uvažovat, určitě vás napadne několik možností. Základem je tvořit si příležitosti a nečekat jen pasivně, co se stane. Pokud chcete nějaké příležitosti ukázat, ozvěte se, třeba pro vás nějaké najdeme.

Věděli jste, že během koronakrize nejrychleji obsadíte byt s pomocí virtuálních prohlídek?

Během tohoto náročného období je u nás tato nadstandardní služba součástí každé zakázky ZDARMA.

Rádi byste dostávali novinky tohoto typu do emailu? Zapište se a příště si je přečtete jako první!

Trendy na trhu určujeme MY

 Jako první na světě jsme prodali byt za bitcoin

Jsme průkopníci v oboru.

 Virtuální prohlídky pro všechny 

V době koronakrize jsme zpřístupnili prohlídky na dálku pro všechny ZDARMA

 Nejmodernější technologie v akci 

Námi prezentované nemovitosti vypadají úchvatně

our peopleour peopleour peopleaboutus25

O nás

Plníme klientům sny od roku 2012.

Byty dokážeme prodat rychleji než konkurence, a to ne pouze díky lepším fotografiím a důsledněji připraveným inzerátům. Je to zejména výsledek přístupu našich makléřů, který se zakládá na zájmu o potřeby klienta, férovém jednání a plnění svých slibů.

Do realit přinášíme tak dlouho chybějící spolehlivost a lidské jednání, které vycházejí z našich vnitřních hodnot společnosti. Už bylo na čase, aby někdo začal. Taky to tak vidíte?

Využíváme a zavádíme nejnovější technologie mezi prvními v Česku. Jako první jsme začali přijímat kryptoměny a jako první na světě jsme za ně prodali byt. Virtuální prohlídky, záběry dronem nebo profesionální virtuální staging jsou pojmy, kterými žijeme denně již léta.

Sídlíme v příjemných kancelářích v samotném centru města, přijďte nás někdy navštívit

Řídíme se hodnotami jako když jde o život

Nasloucháme Vám

Ptáme se na vše do detailů a nasloucháme Vašim potřebám tak, abychom Vám dokázali poskytnout tu nejlepší službu v oblasti nemovitostí v České republice.

Držíme slovo

Neslibujeme nic, co nemůžeme splnit. A co Vám naopak jednou slíbíme, to i dodržíme. Naše slovo je pro nás posvátné a zakládáme si na čestném jednání.

Ctíme slušnost

Slušnost je pro nás primární hodnotou. Respekt k druhé straně a lidský přístup, to je to, co klientům nabízíme, ale i to, co od svých partnerů očekáváme.

Kdo je členem naší rodinky?

My se postaráme o Váš dům, zatím co vy se staráte o  Váš domov.

Nabídněte s námi Vaši nemovitost.

google
yahoo
facebook
stripe
coinidol